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福州房地产市场调研分析与XX地块开发行销建议

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福州房地产市场调研分析与XX地块开发行销建议 简介：
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福州是福建省省会和全省的政治、经济、文化中心现辖5区2市6县土地总面积为1.2万平方公里其中城区面积1043平方公里建成区面积80平方公里总人口583.13万人其中城区145.40万人流动人口约50万人
福州各项统计数据：
20xx年
全市商品房预售面积320.02M2比增11.4％
预售金额94.84亿元比增27.15％
全市商品房空置面积106万M2下降14.3％
其中住宅空置面积48万M229.9％
市区商品房平均价格2658元/M2上升5.43％
1999年5月国务院正式批准的“福州城市总全规划（1995-20xx年）”福州将建成中国东南沿海经贸中心并向国际化大都市方向发展作为福州城市总体规划的重要组成部份福州将倾力打造CBD——即中央商务区所谓的中央商务区是集金融、贸易、专业服务、会展、酒店以及与其相配套的公寓、文化、娱乐和高档零售为一体并配备完善便捷的交通通讯等现代基础设施和良好环境的城市商务活动的中枢具有全方位、高档次、高效率运作特征在布局上它是城市空间形态的象征能突出城市景观和特有的识别性
去年6月福州三环路一期工程的启动标志大福州中心城市雏形已成建成后福州城区面积将从目前的80平方公里扩大到170平方公里
因此而掀起一轮新的房地产开发建设高潮那么福州的房市到底会朝什么方向发展20xx年的市场又将是如何呢
一、福州房地产市场的构成与分布
根据西方国家城市建设和房地产开发的经验当城市化水平小于60％时城市建设和房地产开发的地域方向主要是水平方向扩展即向城市建成外围的郊区或沿道路两侧带状扩展或“摊大饼”式地向外环状拓展亦即所谓的“郊区城市化”
当城市化水平超过60％时随着城市用地规模和人口规模的扩大客观上要求中心区发挥出相应的规模郊应和集聚效应城市空间扩展的方向表现出垂直方向即“城市更新”或再城市化的发展时期
目前福州的城市化水平均在35％左右但20xx年榕城房地产开发的地域结构折射出的特点有别传统意义上的城市化进程城市化空间的扩展表现为水平方向和垂直方向交织进行的发展格局
按不同的市场要素即土地资源、相关环境资源、开发规模、楼盘素质与整体价格水平等构成因素的不同予以区分福州的地产从政府规划、商业价值、地理地段、生活配套、生活形态及民俗文化等综合因素集合而成并可划分为8个板块分别是：西二环板块、江滨板块、五四路温泉板块、五一广场板块、市中心区板块、北区板块、东区板块及西区板块
西二环板块：指的是从五四北路与北二环路交叉点起沿西二环路往南经过工业路至江滨大道止的沿线两侧以左海为板块核心集中在西起象山隧道北至福飞路口以中高档楼盘小区为主
该板块是99年福州楼市最具品牌号召力的高尚住宅区当时均价高达2700元以上主要代表楼盘有：天元花园、天赐良园、融侨东区、梅海园、人与自然、左海名仕等
目前西二环板块的开发已呈饱和状态区域内除了临工业路段将随着西二环三期工程而得到发展外只有向着铜盘路与福飞路的纵深挖掘、发展
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