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商铺投资瞄准“小盘活跃股”

日期:10-28| 味学网| http://www.weixiu6.com |理财宝典 |人气:713

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  去年以来,从国家到地方,各级调控政策陆续出台,招招剑指价格上涨过快的住宅地产。在此背景下,不少以保值增值、持续收益为诉求的稳健投资资本,把兴趣点转向了商业地产。此间,投资门槛较低且租金回报率稳定的社区商铺,尤受投资者的青睐。

  在一项名为“面对2011年楼市,你会买住宅还是商铺?”的投票中,近半数网民表示看好社区商铺的投资前景,理由是他们相信调控政策对住宅市场的打压还会继续,转投较为平稳的社区商铺,有利于降低风险,旱涝保收。

  备受青睐所谓社区商铺,是指位于社区住宅的底层,以满足居民日常生活用品和服务需求为主的商铺。因其具有稳健投资的特性,被喻为商铺投资中的“小盘活跃股”。

  据了解,一个大型社区的开发周期在8年左右,而商铺开售约在开发建设的第三年,这就意味着投资者可有5年的增值周期。而且,依托社区稳定的人流,社区商铺的服务受众面较广,经营对象既可以是社区内居民,也可以是社区外客户群,较其他商业地产而言,投资风险较小,回报率相对稳定。加上社区商铺一般售价不高,出租或自行经营均可,具有长期的回报价值。

  记者近期经常接到一些地产营销机构来电,询问有无投资社区商铺的意愿,销售代表大多嚼动三寸不烂之舌,游说记者要抓住当下商铺市场升温的大好时机。无独有偶,记者的“死党”阿峰近日也来电称,对记者所住社区那一排沿街而开、生意甚好的商铺非常看好,他尤其“艳羡”那家价格亲民的家常菜馆,及另一家做工精致且花色繁多的西点饼屋,打算有机会亦在这个圈子里掺和一脚。不过,由于平时不可能常常跑来“调研”,阿峰便特意拜托记者帮忙,有空跑跑售楼部。万一有店家想转手,务必第一时间告之他来接洽,以达“近水楼台先得月”目的。

  可见,正如某商业地产策划营销代理机构人士表示,成熟社区拥有相对稳定的人流量和消费群,对社区商铺经营有很大好处。而且,随着大型社区开发逐步完善,入住人群更多,商铺的升值空间也越大。另有业内人士指出,处于当下的楼市限购期,社区商铺十分适合在住宅市场失利的买家。因为商铺的价格波动一般不会很大,也不会因房龄增长而降低投资价值。近年随着城市建设进程的加快,那些不断涌现的新社区及地铁新线路周边的居民小区,都带来了新的社区商铺投资机会。

  不要盲从不过,虽说社区商铺是个适合投资的标的,但需要指出的是,当商业地产日渐走红时,人们对于商铺的购买往往带有一定的盲从性。因为,并非所有的商业地产都值得投资。同样地段,不同商铺的经营状况可能有天壤之别,甚至同一间商铺,前一家失利,后一家却很兴旺。由此,若要保持投资低风险,前提是不能为过分炒作所惑,以免被套。

  一方面,虽然社区商铺的经营类型繁多,目前主要有药店、花店、便利店、餐饮店、服装店、干洗店、书报亭、彩票服务点等,规模稍大的社区商铺还有银行、健身、美容美发、房屋中介、中小型超市等服务配套设施,但是,社区商铺的经营对象毕竟还是以本社区居民为主,商圈半径辐射范围较小。而且,商铺周边的住宅开发规模、人口数量是决定商铺机会多少的关键因素。因此,投资者确定具体项目前,务必留意业态的分布,切不可一哄而起。

  另一方面,不同的社区,消费档次不一。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租比例不同,社区消费能力和需求差异显著。这可从住宅的售价、户型,周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量,投资时需特别留意。此外,在社区商铺区域内位置的选择上,若资金允许,建议选择在十字路口转角处的铺面。一般而言,此类铺面无论大小,在租赁市场都非常走俏。若是纯小区式物业,临近小区入口的铺面因人流量较大,也是不错的选择。当然,投资商铺都要选开间大、进深浅的店面,从而尽可能获得更多的经营空间。

  此外,经营商铺的关键是要意识到是长线投资,合理的规划和专业的管理可以规避投资风险。除了要关注自己的经营项目,投资者还要了解相关政策,如交通、道路改善、旧区改造、市政动迁等,只有对社区商铺未来的环境有深入了解,才能保证商铺本身的价值提升。

  值得一提的是,对缺乏经验的初次投资者来说,“先租后买”是较为保险的。因为,开始时对社区商铺前景的预测,难免会和实际情况有些差距,投资者不妨先租下商铺,在经营过程中发现项目是否真的值得长期投资,此时再决定是否买下不迟。如果在租赁期内发现状况不好,损失也不会太大。当然,在进行投资决策的过程中,如果对市场状况不甚了解,最好还是向专业机构咨询,不要盲目投入。


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