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土地使用权租赁合同实务

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土地使用权租赁合同实务


(一)土地使用权租赁合同的概念 

   土地使用权租赁合同是指土地使用权人(出租人)将土地使用权连同土地上的建筑物和其他地上附着物一并交给承租人使用,承租人按约定向出租人支付租金,并且在租赁合同履行完毕时返还所租土地及其地上建筑物或附着物使用权的书面协议。需要强调指出的是,租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同,并到有关部门进行登记,并且不得违背国家法律、行政法规和土地使用权出让合同的规定。

    (二)土地使用权租赁合同订立中应注意的问题

    1.订立土地使用权租赁合同的方式 

   (1)协议出租。土地使用权的出租人与承租人面对面地协商,订立土地使用权租赁合同。以协议方式订立合同,与另外两种方式(招标、拍卖)相比较其特点是排斥第三人参与,只有双方当事人协商。因此,依这种方式订立合同,对双方当事人都有较大的灵活性,尤其表现在土地使用费(租金)的确定上有较大的灵活性。

    (2)招标出租。招标是订立合同的一种方式,其特点是招标人(出租人)向不特定多数人(承租人)提出邀请,希望众多人向其投标(要约),而招标人选择条件适宜者决标(承诺)而订立合同。招标方式,是一种融市场竞争优势于土地利用的方式。 

   (3)拍卖出租。依拍卖方式订立土地使用权租赁合同,是土地的使用权人以公开竞争的方式将土地使用权出租,并从众多报价人中选择出价最高者订立土地使用权的租赁合同。以拍卖方式订立土地使用权租赁合同的特点是不考虑其他因素,能支付最高土地使用费额者即可获得土地使用权。因此,这种方式能充分实现土地使用权的市场价值,对出租人非常有利。但是,由于土地使用权出租是在出租人继续保持与土地所有者或其代表所订立的出让合同关系基础上将土地使用权租给承租人的行为,因而其较之土地使用权的出让、转让程序要简单一些。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条规定:“土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。”

    2.订立土地使用权租赁合同的程序    一般地说,出租的程序主要包括以下几个步聚:

    (1)公告。即将要出租土地的意图告之大公众,使愿意承租者依照自己的需要和公告中出租人的要求决定是否承租,采用何种方式承租,并做好承租前的一切准备工作。

    (2)协商签约对于有意承租者来说,可以就合同的主要条款进行协商。如果出租人和承租人在平等互利的基础上,经过自愿协商,对订约提议表示完全接受,则视为承诺,双方当事人依法签订土地使用权租赁合同,并由法定代表人或经法定代表人授权委托的代理人签字、加盖法人印章。而在招标出租土地使用权的过程中,当招标人选中中标人后,便依照双方约定,与中标者依照法律规定签订出租合同。

    (3)依法办理登记。即由出租人分别与土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租登记手续。不经过登记的出租行为,违背《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条关于“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人应当依照规定办理登记”规定的,不具有法律效力。

    3.土地使用权租赁合同当事人的资格订立土地使用权租赁合同的当事人要有合法资格。合法资格指的是订立土地使用权租赁合同的当事人及其经办人,必须具有法定的订立租赁合同的权利。

(1)土地使用权出租合同的出租人要有合法资格。土地使用权出租是土地使用权人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。因此,土地使用权出租人首先必须享有土地使用权,然后才可以出租。《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第三条规定:“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均为依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。”法人可以作为土地使用权租赁合同法律关系的主体,但作为法人内部的职能机构和生产科室、车间等由于不具备合法的主体资格,无权以法人名义或以自己的名义对外订立土地使用权租赁合同。

    (2)法人作为土地使用权租赁合同的主体,要由法人的法定代表人或法定代表人授权证明的承办人签订土地使用权租赁合同。法人的行为能力应由法人的法定代表人行使。但实践中,法人的法定代表人不可能直接参加所有经济合同的订立,通常是依照法律规定授权所属职能部门的负责人或业务人员作为承办人,以法人名义去订立土地使用权租赁合同。经法定代表人书面授权委托的代理人或业务承办人,应在法定代表人的授权范围内从事活动。

    (3)委托代理人订立土地使用权租赁合同要有合法手续,即受委托人必须取得委托单位的授权委托书,且委托书中应当载明委托权限、委托范围、委托期限、委托事项等,并加盖委托单位的公章。受委托人须以委托人的名义同对方当事人签订土地使用权租赁合同。

    4.土地使用权租赁合同的主要条款    土地使用权租赁合同的主要内容,包括当事人的名称、地址、代表人或合法代理人的姓名等基本情况,租赁合同的主要条款,以及有关的文书、电报、图表和其它资料。除此之外,还包括以下内容:

    (1)出租土地的面积大小,所处的地理位置,四至的界限,周围的环境,基本建设情况,地上建筑和其它附着物状况,市政设施情况等标的条款。

    (2)租赁期限,即土地使用期限。这是土地使用权租赁合同中最关键的一个问题。依照我国法律的规定,土地使用权租赁合同是建立在土地使用权出让合同的基础上,因而土地使用权租赁合同最长租期不得超过土地使用权出让合同规定的期限,其最长期限是指土地使用权出让合同规定的出让期限减去土地使用权出让合同生效后受让人已经使用的年限的余额。地上建筑物和其它附着物的出租期限与土地使用权的出租期限相同。

    (3)租金的标准及给付方式。

    (4)土地使用规则,即出租合同的建设条件必须要符合使用权出让合同所规定的建设条件和土地使用规划,不得任意改变。如确实需要改变,只能依照法定程序,由出让人向土地所有者或其代表提出申请。出租合同无权改变出让合同规定的建设条件和土地使用规则。在使用土地时应注意环境保护、园林绿化、消防卫生防疫等要求。

    (5)合同的担保方式。

    (6)违约责任的条款。

    (7)纠纷的解决方式。

    (8)双方认为应加以特别约定的条款。 

   (9)合同订立的地点、日期等。

    (三)土地使用权租赁合同履行中应注意的问题    土地使用权租赁合同的履行,就是出租人与承租人双方按照土地使用权租赁合同的规定,全面地完成各自承担的义务。从合同效力方面观察,合同的履行是依法成立的合同所必须发生的法律效果,并构成合同法律效力的主要内容。履行中应注意及时行使自己的权利并切实履行自己的义务。 

   1.出租人的主要义务    出租人在出租土地使用权的同时,根据土地使用权与地上建筑物及其附着物主体同一的原则,其地上建筑物及其他附着物也同时出租;如果出租者出租地上建筑物及其附着物时,所占土地使用权也随之出租;但是,出租人不交付自己的土地使用权,他可以保留“土地使用证”作为自己的权利证明;土地使用权出租并不影响土地使用权享有人原来应该承担的各项义务,尤其是土地使用权出让合同规定的各项义务。出租人在转让出租土地使用权时,应及时通知承租人,以便承租人与新的出租人及时修改租赁合同。另外出租人转让土地使用权时,在同等条件下,承租人有优先于他人接受转让(出售)的权利。出租土地的地上负担,由出租人承担,如国家征收的土地使用税,应向国家交纳的土地使用费及其它费用,仍由出租人负担。租赁关系存续期间,出租人应负保证承租人使用的土地不被第三人追夺的义务。出租人违背上述义务,承租人可以请求损害赔偿,后果严重的,还可解除合同。

    2.承租人的权利义务

    (1)承租人的权利

    ①在租赁合同有效期间,承租人可以依其租赁权排斥出租人将土地使用权再次出租给第三人的行为。

    ②租赁关系存续期间,出租人可将国有土地使用权转让给他人,但这一行为不能消灭原土地使用权租赁关系,承租人仍可对新的土地使用权人主张租赁权。

    ③租赁权一般还包括先买权,即土地使用权人将土地使用权出售时,承租人在同等条件下有优先购买权。

    (2)承租人的主要义务有:依照合同规定的标准和方式支付租金。合同中约定的租金标准、租金支付方式等,承租人无权擅自改变,更不得擅自降低或拒绝支付租金。但如果承租人遇有不可抗力而影响其使用时,可以请求出租人适当减免租金。承租人非经出租人同意,不得将租赁权转让或者将土地使用权转移给第三人。承租人必须按照原土地使用权出让合同中规定的使用用途去使用、保护土地,不得擅自改变,并不得对土地进行掠夺性使用。如果要改变土地使用用途,则必须通过出租人向土地所有者或其代表提出申请。租赁关系终止时,按规定交回土地。承租人交回土地的原则是交回原物。交还的土地不能包括隐蔽的危险(如地洞、陷坑等),如有危险时,承租人应以自己的费用予以排除,并依《土地复垦条例》予以恢复。承租人违背上述义务时,出租人有权要求赔偿损失,后果严重的,也可以要求解除合同。承租人的义务,即是出租人的权利。   
  
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